Ein Gastbeitrag von Johanna Katharina Boe
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft und vermietet, will oft etwas für seine Altersversorgung tun. Die Miete ist so kalkuliert, dass über sie der Kredit abgezahlt werden kann. Doch gerät man an Mieter, die die Wohnung ruinieren und über Monate oder gar Jahre keine Miete zahlen – dann bricht das gesamte Konstrukt wie ein Kartenhaus zusammen. Aus der Altersversorgung wird eine Schuldenfalle. Viele betroffene Vermieter fangen viel zu spät an, die Rechtslage zu klären.
Die sogenannten Mietnomaden sind für viele Vermieter ein ernstzunehmendes Problem. Sie mieten Wohnungen an, zahlen jedoch nicht dafür und sorgen so für erhebliche finanzielle Einbußen beim Vermieter. Oftmals steckt System dahinter. Viele von ihnen retten sich von einem Mietverhältnis in das nächste, leben auf Kosten des Vermieters, manche beantragen Privatinsolvenz. Aber sie alle hinterlassen Trümmer wirtschaftlicher Natur.
Laut Schätzung 15.000 Mietnomaden in Deutschland
Offiziell bestätigte Zahlen und Statistiken gibt es noch nicht, da viele Vermieter den langwierigen und kostenintensiven Rechtsweg vermeiden wollen. Laut Grund & Haus leben in Deutschland allerdings circa 15.000 Mietnomaden, die dem Vermieter Schäden in Höhe von durchschnittlich rund 25.000 Euro bringen können. Dabei stellt es sich gerade auf Seiten des Vermieters als schwierig dar, Mietnomaden überhaupt zu erkennen, beruht das Verhältnis zum potentiellen Neumieter doch ausschließlich auf einer Vertrauensbasis. Zudem ist es für jeden Vermieter schwer festzustellen, in welchem Zustand sich sein vermietetes Eigentum befindet. Wöchentliche Kontrollen sind kein präventives Standardwerkzeug, Vermieter sind hier ausschließlich auf schwer zu beziehende Informationen von Mitmietern angewiesen. Ein wahrnehmbares Zeichen, bei dem jeder Vermieter allerdings hellhörig werden müsste, ist der beeinträchtigte Zahlungsfluss.
Vermieter müssen so schnell wie möglich reagieren
Vermieter sind auf regelmäßige Mietzahlungen angewiesen, um laufende Betriebskosten decken und die Wohnung ordnungsgemäß bewirtschaften zu können. Hier spielen die sogenannten Nebenkosten eine wichtige Rolle. Die durchlaufende Kosten, die beim Vermieter entstehen, der diese verauslagt und nur durch kurzfristige und regelmäßige Mietzahlungen ausgleichen kann. „Hier sind Vermieter gehalten, zeitnah zu reagieren, da das Problem sonst immer größer wird“, sagt Henning-C. Stielau, Geschäftsführer der Itzehoer Rechtsschutz Schadenservice GmbH. Fehlen Mietzahlungen, so entstehen beim Vermieter erhebliche finanzielle Schäden, die mit der Zeit sogar existenzbedrohend werden können. „Um Verbindlichkeiten bedienen zu können, muss der Mieter raus und so schnell wie möglich ein Nachmieter rein, das schafft man in solch einem Fall meist nur durch das Einleiten rechtlicher Schritte“, betont Henning-C. Stielau. Laut Haus & Grund aber dauert es im Durchschnitt zwei volle Jahre, bis Vermieter solche Mietnomaden wieder loswerden.
Mietnomaden verklagen? Der Rechtsweg kann sehr teuer werden
Eine einstweilige Verfügung gegen Mietnomaden? Da das derzeitig vorherrschende Mietrecht recht einseitig und mieterfreundlich gestaltet ist, haben es Vermieter besonders schwer, rechtlich gegen diese Art von Mietern vorzugehen. Hier kann der Vermieter erst aktiv werden und eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug ist. Verweigert der Mieter den fristgerechten Auszug, so muss der Vermieter zusätzlich ein Räumungsverfahren einleiten, welches anwaltliche Hilfe voraussetzt. Dies bahnt einen kostenintensiven und langen Rechtsweg, bei dem der Vermieter die massiven wirtschaftlichen Folgen zu tragen hat. „Bei einer normalen Mietwohnung, die beispielsweise 500 Euro netto an Kaltmiete kostet, belaufen sich die Anwaltskosten auf rund 1.500 Euro plus noch einmal rund 3.000 Euro, um die Wohnung von einem Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Wenn dieses Vermietungsrisiko nicht versichert ist, können jede Menge Kosten auf den Vermieter zukommen, die sich je nach Größe des vermieteten Eigentums nach oben summieren können“, erklärt Stielau.
Unbedingt vorbeugen: Vermieten nie ohne Rechtsschutz
Dabei gibt es eine einfache Vorsichtsmaßnahme, um die man sich aber bereits vor der Vermietung des Eigentums kümmern muss. „In solchen Fällen greift die Rechtsschutzversicherung. Sie ermöglicht die für den Vermieter erforderlichen und zeitnahen Reaktionen, denn wichtige Fristen dürfen Vermieter nicht verstreichen lassen“, sagt Stielau. Besonders wichtig sei es, die erforderliche Absicherung in Form eines Zusatzbausteines innerhalb der Rechtsschutzversicherung abzuschließen, der das erhöhte Vermietungsrisiko mit abdeckt. Henning-C. Stielau rät aus eigener persönlicher Erfahrung daher, „nie eine Eigentumswohnung zu besitzen oder zu vermieten, ohne die entsprechende Rechtschutzversicherung abgeschlossen zu haben, da das Risiko einfach zu hoch ist.“
